Токенизация недвижимости: перспективы и ограничения

Токенизация недвижимости: оценка перспективы секьюритизации | Мнение Обнародование: Мнения и взгляды, выраженные здесь, принадлежат исключительно автору и не представляют точку зрения и мнения редакции crypto.news.

Получив популярность в криптоиндустрии, токенизация недвижимости классифицируется как ценность в большинстве юрисдикций с развитыми финансовыми регуляциями, такими как Соединенные Штаты, Европейский Союз, Соединенное Королевство, Австралия и другие. В этой статье я сосредотачиваюсь на ограничениях токенизации-секьюритизации и исследую, почему концепция токенизации должна направляться на цифровизацию прав собственности вместо проникновения в самый центр регистров земли. В моей предыдущей статье я изложил идею `токена наименования` и концепцию регистра недвижимости следующего поколения — регистра недвижимости на основе технологии блокчейн. Теперь давайте тщательно изучим перспективу секьюритизации, чтобы проиллюстрировать, почему, без изменения системы, цифровая экономика не продвинется. А также: Регистры земли должны перейти на технологию блокчейн | Мнение Объяснение секьюритизации

Традиционно недвижимость рассматривается как ценный класс активов, но представляет вызовы для меньших инвесторов из-за ее неликвидного характера и значительных требований к первоначальным инвестициям. Обычно считается, что технология блокчейн предлагает многообещающее решение через токенизацию недвижимости. Это широко распространенная интерпретация включает преобразование реальных активов в цифровые токены, которые можно торговать на блокчейне, тем самым разбивая актив на более мелкие, более управляемые единицы. Этот подход предположительно делает инвестирование более доступным и улучшает ликвидность недвижимости, поскольку эти токены могут быть легко торгуемы на вторичных рынках.

Однако, несмотря на то, что такая токенизация привлекла внимание, существенное изучение ее ограничений необходимо. Последующий анализ выявляет недостатки этой модели и подчеркивает, почему тщательное переосмысление системы недвижимости необходимо для обеспечения значительного прогресса.

В основном, такая токенизация представляет собой секьюритизацию. Типичная схема, одобренная финансовым регулятором, включает создание специализированного учреждения (SPV), например, корпорации или доверительного управления, где токены представляют акции или единицы соответственно. Редко, когда токены не представляют ни то, ни другое, такая ценность может попасть под более крупную категорию `инвестиционного продукта` или `управляемой инвестиционной схемы`, предусмотренной в регуляциях многих стран с момента дела SEC против Хоуи в США в 1946 году.

Экономически такая ценность, как правило, воспринимается как чей-то обещание в обмен на деньги для осуществления какой-либо экономической сделки, которая может привести к прибылям. Таким образом, этот контракт имеет две стороны: кто-то, кто что-то обещает, и тот, кто инвестирует деньги. Чтобы завершить эту картину, может существовать вторичный рынок, где такие ценные бумаги торгуются между теми, кто их держит, и теми, кто хочет приобрести их.

Когда речь идет о экономике вокруг недвижимости, традиционно секьюритизированная собственность представляет собой небольшую долю общего рынка недвижимости. Например, на 2023 год, рыночная капитализация торговых недвижимостных инвестиционных пай (REIT) США составила примерно $1,4 триллиона, что составляет 1,3% от всей стоимости недвижимости в США, оцененной в $113 триллионов. Источник: НАРЕИТ, Statista, по куртузности автора

Это расхождение выделяет, что секьюритизированная недвижимость составляет всего лишь малую часть широкого рынка недвижимости. Ограничение возникает из правовой природы таких отношений. Секьюрити представляет собой экономический интерес в собственности кого-то (обещание, обеспеченное юридическим документом). Тот, кто удерживает секьюрити, не является владельцем недвижимости. Обладатель секьюрити не наслаждается всем пакетом прав; следовательно, его экономическое применение также ограничено.

Секьюрити токен против токена наименования: Токен недвижимости представляет экономический интерес держателя в чьей-то недвижимости. Токен наименования - это фактическая запись права на собственность. Почему `#tothemoon` не произойдет

Начиная с первой волны токенизации, также известной как бум инициальных монетных предложений, в 2016-2017 годах, вокруг токенизации недвижимости возникло неразумное волнение, которое соответствует гипертону, присутствующему в целом в криптоиндустрии. Токенизация связана с потенциалом для высоких прибылей, которые получаются на рыночных пузырях.

Токенизация недвижимости поддерживается как способ увеличения ликвидности недвижимости. Обычно объясняется, что цифровая технология в сочетании с фракционированием уменьшит барьеры и сделает эту инвестицию более привлекательной. Это, без сомнения, так и будет, но имея недвижимость как основной актив, проектируется поведение основного актива.

Цены на недвижимость не такие же, как на рынках акций компаний, где расширение бизнеса и инновации могут заметно увеличить стоимость акций компаний. Обычно недвижимость не подвержена резким колебаниям; более того, маловероятно, что одно здание резко увеличится в цене, пока остальные вокруг него останутся на месте. Обычно рынок недвижимости движется в общем тренде, с некоторыми незначительными отклонениями от региона к региону.

Разумно интерполировать общедоступные торговые инвестиционные пай (REIT). Инвестиционные пай демократизируют инвестиции в недвижимость, уменьшая барьеры, поскольку это акции компаний, которые владеют недвижимостью, торгуемые на биржах.

Очевидно, что ежедневные объемы долларов на рынках REIT значительно ниже, чем на основных фондовых биржах. Средний ежедневный объем торговли (ADTV) американского рынка акций превысил $500 миллиардов в 2023 году, в то время как публично торгуемые REIT часто видят объемы в диапазоне $10 миллиардов. Источник: НАРЕИТ, Расселл Инструментс, по куртузности автора

Кроме того, рынки REIT демонстрируют более низкую волатильность по сравнению с широким рынком акций. Эта стабильность происходит от основной природы своих подlying активов — недвижимости, которые, как правило, не подвержены резким краткосрочным колебаниям цен. Важнее всего, общественные REIT идут по общему тренду на рынке недвижимости. Производительность REIT часто отражает более широкие тенденции на рынке недвижимости, так как оба подвержены подобным экономическим факторам, как процентные ставки, экономический рост и стоимость недвижимости.

Таким образом, общие возбуждение вокруг токенизации недвижимости выглядит более иррационально. Неразумно ожидать, что токенизированная недвижимость принесет значительные прибыли, в то время как, например, остальной рынок недвижимости стагнирует. Тем не менее, с цифровизацией финансов, разумно ожидать снижение транзакционных издержек. Технологии Веб3 и другие цифровые технологии могут сделать рынки ценных бумаг более прозрачными и ответственными, лишив некоторых бюрократических процедур смысла и устаревания. Таким образом, появление инноваций может сделать рынок REIT более эффективным при условии, что правительство уменьшит бюрократические препятствия, чтобы развить потенциал цифровых технологий. Теперь, факты и несколько заключительных мыслей

Наконец, давайте рассмотрим некоторые эмпирические данные, подтверждающие это обсуждение. STM (Stomarket.com) является популярным ресурсом в мире токенизированных активов реального мира (RWAs). Подобно Coinmarketcap.com, он консолидирует токены, их капитализацию, объемы и другую важную рыночную информацию.

Ближайший анализ показывает, насколько меньшим является рынок токенизированных RWAs по сравнению с рынком криптовалюты. Капитализация 465 перечисленных токенов `Недвижимость` на STM составляет $226 миллионов, с всего лишь $1.7 миллиона торгового объема в день. Для сравнения, капитализация на списке Coinmarketcap составляет $2.3 триллиона, с $72.6 миллиарда торгового объема в день из более чем 8000 монет и токенов, перечисленных на сайте (на 14 мая 2024 года). Анализ Deloitte указывает на более оптимистичные цифры — $16.4 миллиарда капитализации в 2022 году, согласно их исследованиям, что все же в 140 раз меньше, чем на списке Coinmarketcap.

Подводя итог, секьюритизация не является революцией, а спекулятивное возбуждение вокруг токенизации рынков недвижимости далеко ушло вперед. Блокчейн и другие технологии Веб3 могут сделать секьюритизацию недвижимости более эффективной, если введены более прогрессивные правила. Тем не менее, секьюритизированная собственность составляет всего лишь небольшую часть всего рынка недвижимости, поэтому принесение эффективности в этот небольшой сегмент мало что меняет.